【?2021购买村屋做按揭教学】买村花银行按揭成数中伏位 - 建国事务所

2021村屋按揭教学

Source: 我要做富翁

阅读时间: 5分钟

香港市中心慨私楼价格年年攀升,上车愈嚟愈难。反观香港村屋空间大,隔实用,环境清幽,售价,亦较平民,吸引首置同投资人士 青睐。不少村屋正当性成疑,银行批核村屋按揭的要求有别于私楼,有意入手的准买家,必须注意村屋按揭成数上限,并要有心理准备在估价方面遇上以下7大难题,令可借成数一跌再跌。

Q:村屋最高可以按揭几多成?

A:村屋按揭最多可以达至百分之八十五,若申请百分之八十五按揭,上限为360万; 400万至600万的村屋则可申请百分之八十。经按揭保险,做法及其余计算方式与多层大厦同出一辙。
若村屋二按套现,则不能使用新成数,只可用旧成数代计算:

  1. 600万或以下的村屋,可按揭上限为80%
  2. 600万以上,1000万以下村屋,上限60%,限额为500万元
  3. 1000万以上村屋,上限50%

Q:村屋按揭的最长还款期是几多年?

A:最长还款期是30年。但银行会视乎借贷人年龄、楼龄以及按揭成数等因素制定还款期。例如按揭60%或以下 :

  • 个别银行会以80减去申请人年龄,若申请人为50岁或以下,最长还款期为30年 ;
  • 若以楼龄计算,80减楼龄,例如如50年楼龄的村屋,最长还款期亦可达30年。
  • 若按揭60%以上,则需要经按揭保险:80减去申请人年龄 ; 55减去楼龄。举个例子:
  • 申请人50岁,35年楼龄,经按揭保险申请按揭80%。虽然申请人年龄可以借贷30年,但楼龄只可借贷20年。所以该申请最后批核的最长还款期是20年。

Q:我的村屋是300尺的小全栋,不是标准村屋,可以申请按揭吗?

A:只要地契等文件齐全,便可以申请按揭。按揭上限及最长还款期亦跟标准村屋一样。

Q:有什么因素会导致村屋按揭不获批核?

A:除了入息之外,一般村屋按揭申请失败的原因有:
没有满意纸: 个别银行可于批核按揭后,后补满意纸
尚未补地价:若申请人为原居民,住满5年,则免补地价
路权问题: 若该路段灯柱写有街灯编号,同时亦可于地政总署的“ 地理资讯地图” 网页上查到,则属公家路段。
楼契欠缺平面图 : 测量师行会跟据楼龄、住宅面积、地段等等各项因素作出估价;楼契平面图用于评估该楼宇是否有僭建风险 。为确保估价的准确度,资料文件愈齐全愈好。

Q:银行会不会拒批僭建村屋?

A:視乎樓宇改建情況,若樓宇嚴重改建,批核難度極高。審批村屋按揭時,銀行會進行驗樓。若發現村屋有違規僭建,測量師行會對還原費用進行評估,即 “重置費” 。 如果經按揭保險申請高百分比按揭,計算按揭成數時會扣減重置費後再計算貸款額。假若重置費用數額不大,大多不會影響按揭批核結果;個別銀行更可免除扣費一環,但申請人需簽署文件,自行承擔未來清拆及費用。

Q:如果村屋地下改建做地鋪,會不會影響按揭批核?

A:需參考村屋地契上的土地用途。若地契上列明為住宅用途,改建成商業用途的話,大多都不獲審批。個別銀行可試批但相對貸款利率會較高。

Q:銀行會不會拒批位於離島的村屋按揭申請?

A:个别银行可以申请,位于离岛的村屋按揭利率跟一般村屋一样。

Q:可不可以以旧屋地村屋进行按揭申请?

A:可以,旧屋地村屋的按揭百分比和700尺丁屋相同。但旧屋地村屋楼龄一般较大,按揭还款期会相对较短;若旧屋地村屋已进行重建,并在重建后获地政署批发满意纸,可进行自由买卖,以全新村屋计算,无需补地价,最长还款期可达30年。

Q:村屋进行估价需要提供什么资料?会不会出现估价不足?

村屋估价需要提供:

  • DD Lot
  • 楼宇实用面积(入契花园面积亦计算在内)
    楼龄平面图( 包括入契花园)
    现时政府已放宽按揭成数,银行亦对村屋按揭上持进取态度,甚少出现村屋估价不足的情况。但并不是所有申请人都可做800万9按的按揭,因应申请人不同的因素,按揭上限亦会有影响。
  • 下列的申请人只能达到800万8按的上限:
  • 自雇人士
  • 申请人已持有其他物业
  • 浮动入息 (如: 佣金)
  • 先卖后买,但其下物业尚未完成交易
  • 即供楼花 ( 不获申请高成数按揭)
  • 转按
  • 高龄人士 ( 如无担保人,按揭成数会较低)
  • 现金收入人士
  • 因应疫情,银行调整了按揭成数批核。受疫情影响的行业可能会减少贷款百分比。若申请人正处于无薪假期,个别银行可能会以失业或浮动收入作入息计算。

Q:有其他的村屋按揭问题?

马上联络我们建国事务所 +852 3101 7263 或 Whatsapp +852 6227 7662

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