【?2021按揭担保人须知教学】买楼借贷人压力测试指南 - 建国事务所

2021按揭担保人与借贷人的分别指南

閱讀時間: 7分鐘

2021按揭擔保人與借貸人的分別指南

 

香港樓價長期位於全球前十。許多人想要在香港置業,但月入未能通過金管局規定的供款及入息比例,即DSR。如果入息水平未達標,但仍想置業,可以在申請按揭時增添按揭擔保人擔保上會,以兩人入息計算DSR。如果想知道更多有關按揭擔保人的資訊,可參考下文:

 

例子: 夫人二人想購入物業,由太太作為借款人,申請按揭或轉按套現。但入息水平未達供款及入息比率,需要加入按揭擔保人。

先生應選擇作為擔保人還是借款人?

 

貸款是匯入借款人戶口

按揭或轉按獲銀行審批後,款項會匯入借款人戶口,而非擔保人戶口。如果按揭供款出現斷供,銀行會先向供款人(即借款人)追討;其次是業主;最後到擔保人,不過個別銀行會因減低風險,要求擔保人改做借款人。但要注意,如果出現斷供或逾期供款,不但會影響借款人的信譽評級,亦會同時影響擔保人的信譽評級。

 

按揭借款增加擔保人需要扣減一成

上述例子 : 太太為借款人,有樓按在身,先生是按揭擔保人。向銀行申請6成或以下的按揭貸款,該按揭成數需要扣減一成;反之,若先生作為按揭借款人,本身亦沒有樓按在身,太太則是業主,該情況下,個別銀行可以免除扣減一成。如果夫妻二人想申請高成數的按揭貸款,就算借款人已有樓按在身,也可免除扣減按揭成數,但相對保費會增加。

 

取消擔保人不需要重新申請按揭

上述例子 : 

 

  • 按揭貸款由太太為借款人,先生為擔保人。經一段時間的供款後,太太獲加薪,入息達標,可自行承擔按揭。太太可自行向銀行申請取消擔保人,只需向銀行提供入息證明,且不需要重新申請按揭;

 

  • 按揭貸款由先生為借款人,太太為業主。太太獲加薪後,因夫妻二人想購入另一個物業,先生希望更改借款人,釋放借貸力。該情況需要到律師樓簽署新的按揭契。

 

  • 按揭貸款由先生為借款人,太太為業主。先生若突然離世,太太需向銀行提供先生的死亡證並繼承遺產;但該按揭可能需要重新審批,若太太入息水平未達標,可能會被銀行要求即時償還剩餘款項。

Source: 小火子Little Fire son – 理财.生活频道

問:按揭擔保人是否需要與按揭貸款人為近親關係?

答:借款人與擔保人理論上需要為近親關係 (包括未婚夫妻)。借款人在申請增加擔保人時,需要向銀行作聲明。若申請較高成數的按揭貸款,可能需要提供近親證明,再由HKMC查嚴格查證近親關係;如果申請6成或以下的按揭或者不需要按揭保險,部分銀行不需借款人提供近親證明,但借貸人仍需於按揭申請上聲明與擔保人的關係。

問:申請按揭時增加擔保人,該按揭的供款與入息比率(DSR) 是怎樣計算?

答:借貸人與擔保人會以一個單位作計算,即借貸人與擔保人的入息及負債會合併。如果擔保人有其他供款或其他擔保,這些債務亦會列入借貸人的壓力測試內,影響審批結果。舉個例子: 借款人月入 $10k,擔保人月入 $30k;而擔保人有車貸,月供 $5k;合併入息為 $40k,總供款則為 $5k + 申請中的按揭供款。

問:申請按揭時,最多可以增加多少名擔保人?

 

答:個別銀行按揭擔保人的限額是5名。有些銀行則沒有限制。

問:取消按揭擔保人會不會被罰息?

答:如果按揭貸款人其後可自己承擔供款,向銀行提供入息證明,可隨時自行取消擔保人,毋須罰息。

問:我擔保了親人的樓宇按揭,供款會不會計入我的壓力測試或 DSR 內,影響我個人的按揭審批 ? 申請按揭時要向銀行提供什麼額外文件 ?

 

答:假設擔保的按揭供款每月 $10k如果你將來想要自己置業,向銀行申請按揭貸款,$10k的供款會全數計入你的壓力測試及DSR內。如果你個人申請按揭,沒有增加擔保人,銀行會用 40/50 計算壓測;你也可以選擇讓你的親人反擔保你,這個情況下 $10k 的供款只會計算一次,壓測會較容易通過; 申請按揭時需要向擔保的借貸人取借貸信 (facility letter),從而證明自己為擔保人。因為在資料信貸庫(TU)內會顯示mortgage count,銀行會查詢mortgage count的由來;此外,亦可以擔保人身份向銀行索取當日貸款信副本,證明擔保人身份。

問:擔保人取消擔保後想自己置業,如何證明給銀行并無擔保任何貸款?

答:最終資料信貸庫(TU)會顯示擔保人已經沒有對任何貸款作擔保。但TU 更新需時,如果想立即購入物業申請按揭,要向銀行提供兩份證明文件: 

  • 曾擔保的物業的 Facility Letter
  • 取消擔保後的新 Facility Letter

以上兩份都需要向按揭貸款本人向銀行索取,擔保人無權要求銀行提供

問:親人申請增加我作按揭擔保人,銀行容許我做借款人。該如果選擇?

答:可參考幾項因素:

  • 若不會上按揭保險同時親人有多個物業按揭,而你沒有任何物業按揭。由你做借款人可向某部分銀行借足6成按揭;根據金管局新例,借款人若有多過一個物業按揭,按揭成數需要減一成。

 

  • 若親人沒有其他物業按揭,而你為該物業按揭的擔保人,未來親人想購入其他物業再做按揭,壓測會計算現有物業供款;但你做現物業借款人,而親人為業主。未來親人向銀行申請其他物業按揭,某部分銀行壓測則可不計算現物業供款。

 

  • 如果借款人離世,銀行會重新做入息審查。某些客人從事高危行業,大多選擇做擔保人。

問:做擔保人,有什麼風險需要留意?

答: 

如果供款人逾期還款或斷供,會影響擔保人的TU評級。建議擔保人定期查閱自己的TU評級。

若借款人完成所有供款,但沒有贖契,擔保人的mortgage count亦不會消除。

擔保人應向借款人取回貸款信副本,以便日後申請其他按揭時可向銀行證明擔保人身份,方便計算壓力測試。

擔保人如要轉按自己名下物業,該按揭會扣減一成。擔保的物業供款亦會列入壓力測試作計算,可能會令壓測較難通過。如果業主可向銀行提供入息證明,證明自己有能力供款,銀行可能不將擔保的物業供款計入按揭申請的壓力測試。如果是高成數按揭而且經按揭保險,按抽揭成數則毋須扣減,但按揭保費會較高。

問:擔保人是60歲以上,業主30歲,按揭還款期可不可以申請足30年?

答:銀行會視乎該業主的入息水平,如果業主入息可以應付供款,還款期可以達30年;若業主入息未能應付供款,該擔保人需要轉做借款人并與業主同住方可以業主年齡計算還款期。若沒有按揭保險,就算業主入息未達標,太多銀行都可接納30年還款期申請。

問:擔保人有其他物業按揭或擔保其他按揭,該按揭最多可借幾成?

答:如果沒有按揭保險,該按揭最多可申請5成;如果有按揭保險,則可申請9成。可參考金管局價發佈有關按揭成數https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2017/20170519c2.pdf

問:我有其他做按的擔保人問題?

馬上聯絡我們建國事務所 +852 3101 7263 或 Whatsapp +852 6227 7662

 
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