【✔️2021離婚按揭供樓拆解】一文清楚了解離婚供樓按揭 - 建國事務所
離婚按揭

離婚物業按揭

2021離婚後物業及居屋業權按揭

離婚和按揭一樣,是一個複雜的問題。孩子的撫養權、贍養費、財產尤其是物業的分配,並不比感情上的分離容易。離婚後,仍有按揭的物業會出現何種狀況,有什麼需注意的?

單方面持有物業

由於物業仍然是按揭的,離婚後接受物業的一方也要承擔按此貸款,所以物業是否能夠承造按揭非常重要。

如果房產原本是男方所有,而且還有按揭負擔。如果要通過“送贈契”的方式轉讓給妻子,恐怕會讓她很難承造按揭。根據香港有關破產的規定,在破產人破產之日起五年內,法院可以裁定贈與交易無效,破產官可以接管該物業,因此有關銀行不承造“送贈契”的按揭

想避免以上情況,可考慮在離婚前通過近親轉讓的方式,將物業轉名給其中一方,轉讓價格應以市場價格或接近市場價格計算。當中的印花稅將按舊的印花稅稅率計算。如這種情況,只需要證明收款人有足夠的還款能力,銀行一般都會准予按揭。

還有一種情況,以單一名義持有物業的女方,有收入不足的情況,需男方作為擔保人。離婚後該物業仍是女方持有,但男方已不再是物業擔保人。女方如果想繼續承造按揭,銀行會重新評估女方是否有能力承擔剩餘貸款,可能要求提供收入證明,如收入是不足或甚至沒有,或會要求女方另加擔保人,或者部分還款。

聯名物業 - “分權共有”或“長命契”

如果是男女雙方以“分權共有”或“長命契”的形式共同持有物業,假定男方想將其權益轉移到女方手裡,使女方的唯一持有人。銀行會要求雙方明確處理財產權益,只有男方轉售給女方才會接受按揭貸款,而不是送贈予對方,銀行方面也會審查女方的還款能力。

法院下令轉名

以上情況僅限於男女雙方通過自行協調獲得的業權分配結果,如果男女雙方都訴諸法院進行財產分配。如果法院要求一方當事人,將財產轉讓給另一方當事人取得完全所有權,雖然這種情況不屬於正常市場價格的轉讓,但有些銀行會因法院的要求而承造按揭。然而,仍然有保守的銀行,在五年或更長時間後才願意批按揭。

接受方沒有供款能力

如果接受者無力供款,可以在收到財產後選擇出售財產套現。離婚前接受的財產,仍屬於近親轉讓,可在3年內出售,不受附加印花稅(SSD)限制。如果法院決定將財產從一方轉移到另一方,物業更名時不受SSD限制。在獲得房產後,也可以立即出售,無需支付SSD。

印花稅

離婚按揭之注意事項:

物業不能在官司期轉按或加按

一般來說,當雙方決定離婚並訴諸法律時,律師會“起釘”雙方的所有財產,起了釘的物業,除非雙方簽同道,否則財產不能出售、加按、轉按或出租。銀行知悉後不會call loan,繼續按時供樓便可。

有法庭令不視為送契

假設婚姻住所原是丈夫持有,離婚後法院判給女方,是作為送贈方式進行。然而,由於有法庭令,即使是送契,銀行也可以承造按揭。這是因為如果有法庭令,即使丈夫破產,債權人也不能以送契的名義收回財產所有權。

第二套物業房有15%的印花稅?

引上面的例子,假設丈夫把結婚住所轉名予妻子,妻子擁有其他房產,是否需要繳納15%的印花稅?法庭判令可以使用舊的印花稅稅率,也可以豁免SSD。看舊的印花稅表(使用表2)可到以下網站: https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

買樓時如果在查冊中看到以下文字,要小心牽涉離婚的業權糾紛而無法做按揭:

IN DIVORCE JURISDICTION 離婚法律程序進行中

Deed of Gift送契

PETITIONER 呈請人(通常指離婚申請人)

離婚財產涉及復雜的程序及專業知識,每個案件都不一樣。如有問題,建議諮詢或聯繫我們。

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