【✔️2021自住單位出租】最新自住單位出租要注意事項攻略 - 建國事務所

2021香港自住單位出租注意攻略

閱讀時間: 5分鐘

2021自住單位出租及按行按揭攻略

雖然住宅租金回報率續跌,但仍高於銀行定期存款息率。更重要的是,買樓收租相對投資股票穩陣,畢竟股市難免大上大落。但若想買樓收租,要申請按揭,最好注意以下事項,否則隨時得不償失。建國事務所幫您拆解!

高成數按揭:7按、8按、9按

在香港高成數按揭原來需要7按至9按,在2021年開始,按保公司寫契約的時候必須用戶自住,所以,如你想要出租,便要甩按揭保險。就算「偷雞出租」,不通知按保,按保或銀行都會定期寄信給貸款人調查單位是否仍是自住。貸款人若不如實聲明則有機會負上法律責任。

HKMC出租或分租的風險和法律責任

無論是經HKMC(香港按證公司)、QBE(昆士蘭)或AIG申請高按揭成數物業的用途都必須是自住。但假如業主把物業出租,會有什麼後果和責任?

HKMC年度自住聲明

貸款人有機會收到由按保公司或銀行寄出的信,要求貸款人聲明物業是否仍在自住,並需要提供水電煤證明。未能提供水電煤證明,便有機會被call loan(call loan意思是指銀行要求客人即時償還貸款)

有客人問:「如我提供我名下的水電費單作證明,HKMC出租,在年度聲明中照樣報自住,可以嗎?」。答案是可能面對刑事起訴的風險。因為本身單位是出租的,但聲明是自住,雖然有自住證明提供,但這仍屬於虛假聲明,HKMC或銀行有權以刑事提出起訴。

假設貸款人把物業出租,但有按保在身,當收到HKMC年度聲明時,貸款人不同做法有不同後果:

如實申報物業已出租,後果是被銀行call loan。

聲明物業仍是自住,並提供水電煤證明,後果是犯了虛假聲明。

有人可能會覺得填了聲明是自住,按保公司都不會去查證。建議大家不要冒險,物業有經按揭保險在土地查冊中是公開資料,只要有人舉報或投訴,HKMC便要開檔案處理並進行深入調查,任何人都可以查閱並知你層樓有否按保。

申報物業稅時可能被稅局問

除了HKMC的年度聲明,貸款人按保出租,申報物業稅時,並且同時想用供樓利息扣稅,稅局有機會向銀行查詢該物業的出租是否合規。

分租能不能當自住

也有客人問:「假設我真的有在居所自住,但有兩間房是出租,水電煤都是我名,那麼對於HKMC的年度聲明我算不算仍是自住?」

在按揭契是列明不能分租的情況下,被銀行或按保公司知道,仍然是需要call loan的。

以自住名義申請高成數按揭時,,只要到分行辦理甩按揭保險便可。轉出租需要把按揭成數降到5成或以下。若果您層樓現時已升了很多,其按揭餘額已經是樓價5成或以下,銀行則可直接幫貸款人甩按保。買樓時間少於3年,甩按保可取回15%按保費。要注意,因甩按保需要重上律師樓做手續,因此不如考慮順道轉按,因轉按可賺取現金回贈。

6按出租

如本身按揭是6成,當時是報自住,現在想出租的話,有幾個情況要留意。如層樓本身已升了很多,按揭餘額已降到樓價5成或以下的話,那麼出租不會有任何問題,不過也應事先通知銀行。

在之前是報自住,但現在想出租6成按揭樓,以下幾個情況必須注意。層樓已比當時升了很多,按揭餘額已降到樓價5成或以下的話,出租不會有任何問題,不過亦應事先通知銀行。

另一情况是,在層樓升幅未夠降至5成的情况下,自行出租並被銀行發現,銀行有可能需要貸款人補差價。

出租需要到稅務局的印花税署打釐印,銀行會否知道?因涉及洩露私隱,稅局是無權把客人資料給銀行。不過,若果因出租申請供樓利息扣稅,稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。

租客可不可向銀行投訴業主是6按出租?銀行不能受理是項投訴。這是因為這涉及物業業主的私人資料(是不是6按,或當日是報出租或報自住),因此當租客向銀行質詢單位業主是不是合規出租的話,銀行是不能回應查詢。

若有租客向銀行投訴業主是6按出租,銀行不能受理是項投訴。因為涉及物業業主的私人資料(是否6按,或當日報出租或自住),所以銀行會以私隱理由,不能回應租客有關單位業主是不是合規出租的質詢。

如有按揭在身不需要減一成

由於單位作出租用途,按揭成數最多只能5成。所以由自住轉出租,按揭成數就會由原本6成降至5成。如有其他按揭在身,按揭成數會再減多一成嗎?答案是不會的,因在原銀行自住轉為出租,銀行不會重check TU,不會扣按揭成數。但如轉按,由於需要重check TU,便需要扣減成數。

需要向銀行申請出租同意書?

如向銀行申請把用途轉為出租的話,銀行有機會需要在田土廳做rental assignment,此舉會產生額外律師費。另外,用途是出租的話,將來轉回自住可能需要提供退租書。

想出租前向銀行索取出租同意書,要注意,向銀行索取出租同意書需手續費,某些銀行可能需要加息。

剛買樓,打算出租,應報自住或出租?

新購入物業,連約買的話,一定是報出租。如果是交吉買,可以視乎情况,選擇報自住或報出租。報自住,在不能申請按揭保險按揭的情況下,成數最多6成,壓力測試以 50/60 計算(如無其他按揭)。如報出租,按揭成數最多是5成,壓測以 40/50 計算。不過,就算是交吉買,如打算出租報擬出租,個別銀行可以用預計租金收入計在入息內,幫助過壓力測試。如果首期不足,就算是打算出租,都可以先報自住,可借6成。在未來日子決定放租,才通知銀行補差價。

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