【✔️2021長命契拆解】一文了解長命契與分權共有的分別- 建國事務所
分權共有

聯權共有(長命契)與分權共有

置業是很多人的目標。作為生活中的重大事件之一,許多夫婦或家庭成員會選擇以聯名方式購買物業。聯名物業有兩種形式,可分為分權共有和聯權共有(即俗稱長命契),各有好壞。

聯權共有(Joint Tenancy)

從法律上講,聯權共有人的權益是相互重疊的,因此每個共有人都可以自稱為擁有物業的全部。其特點是所有共有人都有優先繼承對方權益的權利,即當共有人之一死亡時,物業中的權益會自動轉移給仍在世的共有人,直到最後一個剩餘,所以稱之為長命契。

分權共有(Tenancy in Common)

分權共有(Tenancy in Common)

分權共有的共有人,也必須有權佔用物業。分權共有的意思,可以看作是各自都持有物業的一個獨立業權份數。即使每個人的份額不同,個別共有人擁有的部分也不會與其他共有人的部分重疊。換句話說,每一個共有人對物業的一部分都有自己的權益,與他人所擁有的權益相分離,互不干涉。

因此,業權的共有人不能以個人身仍獨享業權,每個共有人的唯一權利是與其他共有人共同擁有物業。換句話說,共有人和別人聯合起來就什麼都有了,單獨一人就什麼都沒有了。如果物業是聯權共有,即使他們擁有平等的權益,他們仍將被視為一個整體,成為物業的唯一所有者。此外,所有業權共有人必須滿足以下四個條件,才能構成聯權共有。

聯權共有四個主要條件:

1) 共同佔用物業-任何共有人都不能獨占物業的任何部分,也不能排除另一個共有人。

2) 享有平等的權益-所有權的所有者必須擁有平等的權益(分權共有人擁有不同比例的權益)。

3) 以同一份文件取得業權-所有業權共有人都必須以同一份產權文件確立權益。

4) 同時取得業權-業權共有人必須同一時間取得業權。

分權共有
長命契

長命契優點

業權不被隨便變賣

長命契的共同所有人,就業權做出的所有決定必須得到所有人的批准。如果一方受到居心不良的親友影響,想要將其所有權轉讓給他人甚至出售,所有權決定都必須經過長命契下所有共有人的同意,可保證共有人不能任意罔為。長命契是一個更安全的聯命選擇,如果你害怕聯名業主在沒有知會的情況下自行處置業權。

聯名人過身無需重造按揭

按照銀行通行做法,如果長命契共有人一方死亡,但該房子的按揭貸款仍在供,其他共有人無需再次通過測試,只需按時償還按揭,不會引發銀行的“call loan”。

避免遺產爭議

長命契下,若有共有人過世的,物業的全部權益歸其他共有人所有,無需辦理承包手續。而共有人亦不能通過遺囑的方式,將業權傳遞給指定的受益人,因此可以避免一些遺產糾紛。

長命契缺點

聯名人同受財困

根據長命契,由於所有共有人都被視為擁有整個物業,只要其中一個聯名人有經濟困難,例如需要債務重組破產,就有可能令所有共有人的業權都被牽連,共同承擔後果。

買賣不方便

根據長命契,買賣和銀行按揭貸款必須由所有共有人簽署才能生效。但是,如果物業的共有人之一是家中老年人,由於身體狀況無法簽文件,這可能會使家庭無法有效地將他們的資產,用於買賣或銀行抵押貸款。

長命契轉分權共有

如果長命契的業權人希望將其在該物業的權益移交給後代繼承,他可以請律師為他擬訂一份瓜分業權契據,然後發出通知給其他業權人,將該瓜分契據登記在田土廳的紀錄冊內。

此外,持有人也可以將聯權共有人,轉為分權共有,並通過律師事務所以文書辦理。將以通知的方式將通知發送給其他聯權共有人。

長命契拆契轉契

目前,購買居屋單位時,亦可在申請表上以「聯權共有」的形式,提出與一名家庭成員共同擁有物業,即俗稱的「居屋長命契」。

就算是未補地價的居屋,業主如欲轉讓業權,包括除名、轉名和加名,必須先取得房委會的同意,而房委會會酌情批准。在轉名和除名過程中,一般不需要補地價,但需要獲得房委會、銀行等相關機構的授權。

沒有補地價的居屋業主,如果要將單位由長命契轉為分權共有,無須先補地價。另外,如果單位尚有未供完按揭,手續就比較複雜了,因為銀行只有考慮到擔保人的利益才會批授權,所以業主最好是委託律師辦理。

 

馬上聯絡我們建國事務所 +852 3101 7263 或 Whatsapp +852 6227 7662
分享在 facebook
Facebook
分享在 whatsapp
WhatsApp
分享在 telegram
Telegram
分享在 linkedin
LinkedIn

Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *