【✔️2021銀主盤按揭程序攻略】一文睇清銀主盤- 建國事務所
銀主盤按揭

銀主盤買賣流程全攻略

銀主盤買賣流程全攻略

 

單看銀主盤幾個字中,有個「銀」字,大家已感到可能和銀行有關,而且是對的。業主要買樓時,除非持有大量現金,否則會向銀行申請按揭買樓,之後定期還貸,一般是一個月一次。但業主可能因經濟困難無法償還貸款,未能達成與銀行協議,解決供款問題,銀行就有權收回房產並出售。收益先用來償還銀行貸款,剩下的給原業主。

 

銀主盤定價低?

有人把銀主盤理解為無契樓、釘契樓等有問題的物業。由於原業主的各種問題,買家要承擔額外的風險,所以業主會降價,以低於市場價的價格賣出。

但其實銀主盤並沒有業權或物業問題。銀行收回房產時,銀行就是單位的業主。在這種情況下,理論上不存在會拖累樓價的隱憂。

但現實中有相當一部分銀主盤是低於市場價出售的,而其低價並不是因為契約問題,而是有幾個主要因素影響:

經濟衰退和房價下跌

銀主盤出現多是因為經濟不景氣,業主財務狀況受到影響,只能斷供。銀行作為業主收回這些物業後,會以當前的物業估值作為定價基準。當經濟不景氣,樓市下跌時,物業的樓價當然會下調,甚至低於當年的買入價,但這並不代表銀主盤的售價會以低於目前的市價發售。

斷供物業良莠不齊

難以預測物業的質素和屋內的狀況。有的優質銀主盤看起來像普通單位,有的銀主盤裡全是垃圾,成了廢墟,充分反映出原來的業主的不濟。單位狀態會影響售價,保養不好的銀主盤自然只能以低價以吸引買家。

公開市場業主叫價太高

市場上的業主放盤,一般讓賣方自由叫價。業主為了拉大了出價與底價的距離,通常會設定比預估價高5%-10%的出價。而銀主盤是根據估價來定價,當銀主盤報價反映的是同期最新物業估值,且業主放盤高於估值時,接近市場價的銀主盤就相對成為平貨了。

 

購買銀主盤程序

(一)搜尋銀主盤

你可以在拍賣行網站、報紙、傳單、地產或甚至社交平台看到銀主盤廣告,其中會包括拍賣的資料,如日期、時間和地點等。一般來說,銀主盤必須經由代理商洽購。

(二)預約睇樓

拍賣前可以預約睇樓。部分銀主盤沒有交吉出售,這意味著原業主在搬出之前沒有還原該單位,銀主也不會代清空,因此在睇樓時需要做好心理準備。

此外,一些連租約的銀主盤,能否睇樓則取決於租戶是否行方便。

(三)參與拍賣/投標報名

有了目標銀主盤,就可以入標參與拍賣了。銀主盤的拍賣主要有兩種:公開放售和公開拍賣。

公開放售

銀行會委託地產代理出售物業,要價一般會參考市場價。如果買方有興趣,可以通過代理“入標”,將標書寫入標書,當場提交銀行。

這種“暗標”出售方式通常有一個投標期,銀行會在截標後賣給出價最高者。如果所有投標都低於銀行的底價,銀行可以重新招標。

入標時,代理通常要求買方同時支付臨時訂(約為投標價格的3%-5%),以防買方中標後反悔。未能投得物業的買家將被退回臨時訂。

公開拍買

如果物業狀況不佳,多次招標無人問津,銀行可以委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會在拍賣當天委託好幾間測量師行對物業進行估價,然後用估價中值作為當天拍賣的底價。

有興趣的買家可以在拍賣當天,帶同臨訂以「明標」出價。銀主盤拍賣也是價高者得,投得物業的買家必須立即簽署合約拍賣。如果買家出價仍低於銀行底價,銀行可選擇重新拍賣。

只要買家出價高於銀行底價,銀主盤就是“價高者得”。不像業主放盤開價,需要一輪討價還價拉鋸。

銀主盤購買程序
關於銀主盤

 

銀主盤可做按揭嗎?

銀主盤在在銀行做按揭也不是不可能。原則上,銀行對銀主盤的按揭審批與普通住宅按揭沒有太大區別。同樣,銀行會根據房產估值、買家還款能力等因素評估可以批出的按揭比例。

但如果出現以下問題,銀行可能不會承按,買家可能要全額支付樓價。

-未能清楚地表明財產的真正業主

-有潛建

-缺樓契

所以買家可以去土地註冊處,或者找代理或者拍賣行做查冊。透過查冊,買家可以知道物業是否有潛建,還附有物業的圖則,以便買家比較當前物業是否有被非法改動。此外,查冊還可以確認:

-賣家是不是業主

-從上手業主的購買價和樓宇的按揭情況,可判斷該單位是否為負資產

-是否有其他政府部門發布的尚未執行的法令和指示

如果有疑問,可以要求地產代理在每份官司記錄和押記上說明事件的來龍去脈。如果還不清楚,可以找律師解釋。買家還是不理解,建議不要買該物業。總括來說,查冊是很重要的,需小心進行。

 

銀主盤要注意的事項

物業有否負債

由於銀主盤市場的出現,很有可能是業主負債無法供款,物業管理費和水電費也很有可能被長期拖欠。如果土地註冊處列出有拖欠的管理費,買家需要預留款項支付管理費等欠款。

前業主的債務

除了物業管理費和水電煤,新業主不用擔心承擔前業主的個人債務

成交期

不同於一般的二手房買賣,買方在交易期間沒有話語權,由承按銀行決定。一般成交期為45天。在申請按揭的時候要注意時間,儘早預留更多時間給銀行審批。

事故單位

一些銀主盤可能曾發生人命傷亡,被認為是凶宅。但是凶宅沒有明確的法律定義,查冊也不會顯示出來,所以買家需要和地產或者律師查詢。

是否連租約

一些銀主盤甚至連租約出售。如果申請按揭時,將被視為非自住住宅物業。對於沒有按揭負擔的申請人,銀行只批五成。而對於有按揭負擔的申請人,降為批四成。

裝修費

銀主盤可能是已經掉空很久,室內都是霉霉爛爛的,買家要預留一筆錢裝修翻新。對於裝修費,向銀行按揭貸款盡借,以減少首期,將原本用於首付的部分款項轉為裝修費,或者在按揭獲批後向銀行申請私人貸款。

 

銀主盤「筍」嗎?

類似於二手樓買賣,只有業主急需現金的時候,才會願意低價出售。那些業主除了把他們的物業按給銀行,還會從其他財務機構借錢。經過多次抵押貸款,負債累累,急需現金還款,所以他們不得不以較低的價格迅速出售自己的單位。買賣銀主盤時,買家遇到的機會可能更大,所以被市場認為買銀主是「執平貨」。

此外,一些資深投資者即使知道該物業不是齊業權物業,即所謂的「半契樓」,也會購買。這些高級投資者在購買後,會積極尋找剩餘業權的所有者,目的是購買剩餘業權,成為一個完整的契約,然後再買出去。由於分開購買「半契樓」會有更大的折讓,只要收集並合併成一份完整的契約,就會獲得更大的利潤。

不過,銀行都不會批「半契樓」按揭,收齊業權是需要時間的,越多人擁有業權,收集得越久,甚至可能收不到。所以只有部分持有大量現金的資深投資者,願意低價買入博一博。

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