【✔️2021教你睇新盤,售樓書】香港搵樓資訊 - 建國事務所

新盤,售樓書,物業天書教學

閱讀時間: 5分鐘

 

新盤,售樓書,物業天書教學

很多時候,發展商仍未開價,但市場上已經流傳出一些資訊及傳言,如一手住宅發展項目的不同資料,開則,價錢,及不同宣傳樓盤的網站等等。準買家不要輕信這些傳言及資訊,應以賣方,即發展商提供的銷售文件,及就有關發展項目設立的指定網站為準。要找到相關指定網站,準買家除了可以向發展商查詢外,亦可以上「一手住宅物業銷售資訊網」www.srpe.gov.hk ,當中除了有發展項目指定網站的連結,亦會有其他關於該發展項目的重要資料。

根據《一手住宅物業銷售條例》規定,發展商須在出售日期前最少7日,把樓書上載至發展項目指定的互聯網網站及「一手住宅物業銷售資訊網」,我們可以在銷售前先下載售樓說明書的資料,對樓盤作詳細研究。

新盤資訊來源:

地產代理的網站: 

不少地產代理為了吸納客源,在新盤開售前,已經以樓盤的英文名字購入域名,並把它包裝為資訊網站。以吸引更多人瀏覽。網頁内有一些樓盤基本資料、價單銷售詳情、單位間隔資料、及首置上車專線,看上去會以為是發展商的官方網站。

物業天書: 

通常是由地產代理歸納市場資訊後、或者由發展商向代理作介紹時印製的小冊子,當中部份資料可能未經證實,或純屬市場流傳的資訊,但卻會放入小冊子內供代理參考。部份代理為求吸客也會把相關小冊子,以不同方式傳送予準買家;而準買家有時為避免研究售樓說明書,索性把小冊子視為樓書看待。

物業天書這種小册子,主要是地產代理歸納市場資訊後印製,作內部培訓代理,以便日後尋找客源; 或由發展商印製,向代理作介紹之用。問題是,當中的部份資料可能未經證實,或純屬市場流傳的資訊,但卻會放入小冊子內供代理參考。而很多時代理亦為求做生意,亦會將之視為銷售工具,用不同方式傳送給準買家參考; 一些準買家覺得售樓說明書太繁複,索性把小册子作售樓書看待。

售樓說明書: 

最正統獲得售樓資訊的方式,應該是參閱發展商的售樓說明書。以上的兩種方式也並非獲取樓盤資訊的最佳方法,因為很多時內容均未經核實。只是樓書內容多繁複,買家未必有心機逐頁去細閱。要最準確的新盤資料,應去政府的資料庫「一手住宅物業銷售資訊網」,因為當中的所有資料都要經銷監局審核,無論售樓說明書與價單,都是最新及最準確的版本:https://www.srpe.gov.hk/

以下為大家分柝一下由地產代理的網站,物業天書,售樓說明書獲取資訊的利弊,及詳解售樓說明書要留意的地方。

 

代理網站

物業天書

售樓說明書

壞處

資料未必準確、代理尋找客源途徑

資料未必準確

資料較繁複

好處

可直接向代理查詢

資訊較容易入口

資料準確度高,發展商會定期更新

售樓說明書有什麼要留意?

在售樓說明書,有很多值得買家留意的資訊,特別由「期數資料」一頁開始,至末端的「有關資料」也包含不少對置業重要的資訊。

期數資料(information on the phase): 

可得知物業名稱及其實際地址,推出的座數及樓層。如果物業屬於樓花項目,在這一欄也可得知「預計關鍵日期」,雖然「預計關鍵日期」在認可人士批准下可以延期,但也可讓準買家,大約作出一個初步估算物業落成期。「預計關鍵日期」由買賣合約中所列出的發展項目認可人士提供,如項目遇上罷工、暴動、天災、火警或惡劣天氣等,賣方有權獲得認可人士批准將「預計關鍵日期」延期。故準買家切勿將「預計關鍵日期」視為收樓日期,否則隨時要搬出舊址,新樓未「交吉」。

賣方及有參與期數的其他人資料 (information on vendor and others involved in the phase): 

在此欄可獲取發展商及其控權公司,以至承建商資料。曾有內房傳爆財困,令大家擔心本港在建物業會否爛尾,此欄可得知發展商有沒有獲取建築貸款、及由何方提供建築貸款的資料。

期數的設計的資料(information on design of the phase):

 某些新盤均會用預製外牆興建、部份會用玻璃幕牆,因為它們均會計算入圍封牆一部份,相關面積對內櫳面積起重要作用,樓書多數列明實用面積是計算圍封牆的厚度,所以想知道單位有沒有「縮水」,這一欄可提供一些側面資訊供參考。

發展項目的所在位置圖(location plan of the development): 

透過規劃圖勾劃出物業的實際位置,附近會否望到墳景,以及一些公共設施,如發電廠,骨灰龕,油庫,垃圾收集站,公共運輸交匯處,學校,司法設施,醫院,等等資料也會呈現。

發展項目的分區計劃大綱圖(outline zoning plan relating to the development):

發展商會在售樓書及網站列明樓盤所在區域,惟這個分區是按照分區計劃大綱圖,並不等同區議會或校網分區。如物業列為R(A)則為住宅甲類,可作較高密度的住宅發展;R(B)則為住宅乙類,密度低一點的住宅,如此類推;如用地列為R(E)則為屬工業用地但重建改住宅用途,這些用地日後多會重建住宅,需特別留意。要留意如用地列為CDA﹙comprehensive development area﹚,中文名為綜合發展區,多屬於較大型發展商住發展項目,需得到城規會審批才可發展。

發展項目的布局圖(layout plan of the development): 

列出樓盤界線內的建築物,包括不同座數,還有露天地方、設施同未發展土地的位置和分布。部份樓書會詳細指出泳池泛光燈位置、通風槽等位置,讓買家作出預算。

期數的住宅物業的樓面平面圖(floor plans of residential properties in the phase): 

顯示每層的單位伙數、升降機數目、各單位的尺寸,門、窗及結構牆位置,廚房是否開放式等等的有用資料,樓面平面圖亦會標示門、窗及結構牆位置,一般而言,窗戶會以三條平行線標示,「黑廁」牆身會以粗黑線圍封,結構牆則用一條粗黑線標示。並會透過表列出層與層之間的高度,但層與層之間的高度是指,樓層之石屎地台面,與上一層石屎地台面之間的距離,跟實際入屋量度會有少許出入。要留意,樓面平面圖顯示的尺寸,未必等同單位內量度到的真正尺寸,因為批盪和裝修物料所佔的空間,並不會包括在標示尺寸內。

期數中的住宅物業的面積 (area of residential properties in the phase): 

表列出不同單位的面積,部份不計入實用面積的項目,如空調機房、窗台、平台、天台則會分開列出。

期數中的停車位的樓面平面圖 (floor plans of parking spaces in the phase): 

會列出項目提供的車位數目及尺寸,包括住宅車位、訪客車位、電單車車位、傷殘人士停車位、上落客貨車位,以及該車位的實際位置。相關資訊對不少關心車位的準買家來說也相當重要。

公契摘要(summary of deed of mutual covenant): 

公契就是規管大廈內業主的權利與責任的重要文件。當中會列出業權份數、以及管理公司的任期及約滿酬金等資訊。一個大廈能否養狗,抑或兩戶投訴下便不可以養狗等資訊,也可從這一欄中獲取。如欲閱覽整份大廈公契,可以前往發展項目的指定網站,發展商會上載整份公契,予準買家查閱。值得注意的是,公契摘要內會列出業權份數。業權份數與單位面積有關,單位越大,所佔的「不可分割業權份數」(建築物公用部份)會越多,需要支付的管理費亦隨之上升。大廈維修費及業主大會投票權等,亦會根據單位擁有多少「不可分割業權份數」而定。

批地文件的摘要(summary of land grant):

 批地文件就是政府批出土地予發展商起樓的條款,內裡設有完工日期、可建樓面面積、需興建的公共設施、需興建車位數目的規定、發水上限等資訊,對了解一個屋苑内有公共設施的多寡,極有幫助。很多時地契地規定相關公共設施,需由發展商負責日後維修,而費用多數透過公契列明,轉嫁予業主負責,變相影響了管理費高低。

公共設施及公眾休憩用地的資料(information on public facilities and public open spaces): 

多為業主需要負責日後維修的公共設施,會影響管理費高低。

期數中的建築物的橫截面圖 (cross-section plan of building in the phase): 

會透過側面反映物業的直落面,並標示出由地面至最低住宅樓層的水平。這張圖可讓大家了解,有沒有一些低層單位會置於行人路之下,過去有部份新盤就設於行人路之下,在橫截面圖中可顯示出來。

期數中的公用設施的資料(information on common facilities in the phase): 

會用表列出園林面積、以及會所面積。往往相關面積愈大,管理費愈高。

裝置、裝修物料及設備(fittings, finishes and appliances):

會列出由外部裝修如外牆、窗框、電梯大堂、升降、信箱等用料,並會仔細列出單位內部裝修所用的物料、附送的電器數目及品牌等資料。部份細單位不設明火煮食、或不設煤氣爐,也能從這一欄目中找出相關資訊。

有關資料: 

在此列出樓盤有關紓緩噪音的措施、單位是否安裝了固定窗等;大廈是否需要用吊船進行檢查、保養、清潔及維修外牆工作。

最後,提一提大家,要留意所取得的樓書,是否最新版本。因樓盤銷售期間,賣方必須最少每三個月檢視或者修改樓書一次,以確定樓書所列出的資料,準確反映檢視日期的情況。購買樓花的買家就更要注意,建築圖有機會會在建築期間改動,而這些改動有可能日後對住戶造成影響,所以即使購買了物業,都要定期留意樓書的更新情況。如果大家想了解買樓及二手樓買賣程序可以聯絡我們。

馬上聯絡我們建國事務所 +852 3101 7263 或 Whatsapp +852 6227 7662

 

分享在 facebook
Facebook
分享在 whatsapp
WhatsApp
分享在 telegram
Telegram
分享在 linkedin
LinkedIn

Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *