【✔️2021按揭成數】高成數轉按全方位指南申請教學 - 建國事務所

2021增加按揭成數全方位指南教學

閱讀時間: 5分鐘

 

2021提升各種物業類型的按揭成數

在香港的按揭成數上限,由政府制定,銀行實際批出的按揭成數會受到不同因素影響,分別有樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等。

住宅按揭成數


首次置業人士,都有機會可以獲得金管局指引下的最高按揭成數實際最高按揭成數。需注意,最高按揭成數會因不同的樓價,物業或入息類別而有差別,所以批核成數都係以最後銀行審批為準,以2020年的數據為例:


樓價 最高按揭成數

≤400萬 90%
401萬800萬 90%
800萬-900萬 80% – 90%(上限$720萬)
900萬-1000萬 80% (上限$800萬)
>1000萬 50%
政府於2019年放寬按揭保險,幫助首置人士上車,新例之下,1000萬樓最高可借8成,800萬樓最高可借9成。

村屋、唐樓按揭成數

如物業是村屋,最多只可借8成半,唐樓可借足9成。

樓價                  村屋按揭成數         

800萬以下   最多8成半(貸款上限為360萬)           

800-900萬      最多8成半(貸款上限為720萬)                 

900-1000萬    最多8成(貸款上限為800萬)                   

未補地價居屋(綠表、白表、綠置居)

於政府擔保期內,綠表居屋最多可做9成半按揭,白表9成。如擔保期已過,按揭成數上限將降至6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半,但2001-2002年前的居屋(或2007年前的公屋)年期不能做足25年,除非扣減按揭成數。 

房協資助房屋

理論上一手的房協樓宇可借盡9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。

另外,住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃內的二手未補地價物業最多只能夠借6成,「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按保,所以業主可向銀行申請高成數按揭。

800萬物業,非所有人合資格敍做9按

政府雖已放寬按揭成數,惟800萬物業,不是所有人均可敍做9成按揭。以下申請人最多只可做8成按:

-自僱人士

-已持有其他住宅物業

-換樓先賣後買,但出售物業未完成成交

-即供樓花(不能做高成數按揭)

-聯名物業甩名

-轉按(如不套現適用新成數,如套現8成只適用於600萬或以下樓價)

-入息以浮動收入(比如佣金)為主

-現金收入(司機、地盤、裝修等)難申請9成

-高齡人士(比如60歲以上,如無擔保人可能要減成數)

受疫情影響行業或須減少按成數

受疫情影響下,銀行有收緊按揭跡象,例如減少按揭成數5%,未必可以借足9成按揭。現在銀行見您入息顯示如有放無薪假期,有部分銀行當作失業論,或當作浮動收入計算入息,最多只可以做8按。如最新一期糧顯示已沒有再放無薪假,則可當正常入息計。

換樓人士未必能做到9成按揭

換樓人士先賣後買,如出售物業未完成成交,新物業不可敍做9成按揭,最多8成。因此,換樓人士宜先完成賣樓,才簽署臨約買樓並做9按。 

轉按最高按揭成數

轉按不套現,1000萬物業可以借80%。需要高成數按揭轉按套現的話,只能用樓價600萬內的物業借最多80%

發展商按揭轉按按揭成數

可以用按保借高成數按揭,但前提是不能夠有任何現金套現。

非穩定收入按揭成數

-自顧,現金,佣金制收入申請人只能借最多80%

-需要加入年尾bonus通過壓測也只能借80%

非本地收入按揭成數

按保公司不會接納非本地收入之申請。另外,而在港沒有直系親屬住址證明,非本地收入佔總收入超過50%,按揭成數需扣減一成。除非按揭申請者是香港公司派往外地工作,否則若不是本地入息(例如大陸或海外入息),將不能敍做8成及9成按揭。

出租物業按揭成數

最多借樓價50%

公司物業按揭成數

空殼公司持有物業最多可借樓價50%。有營運公司(非空殼)連埋中小企貸款有機會借80%。(5成樓按,3成中小企貸款)

車位、工商舖物業按揭成數

最多借物業價格50%,如已有按揭在身須扣減1成。如車位位於自住物業同一屋苑,部分銀行接受物業和車位一起做按揭,毋需合契,車位按揭可做足6成和30年。

身上有按揭或已係擔保人按揭成數

金管局訂明凡身上已經有按揭的人再次申請按揭的話,一律要扣減1成。例如1000萬物業(非按保申請)原本最多借6成,現在只可以借5成。以下提供兩個破解方法:

第一,購買按揭保險後,仍可借足9成,唯1000萬以上物業不能透過按揭保險,敍做高成數按揭,這種情況只可借4成。

第二,找一個「處身」的近親做借款人(borrower),自己退而做業主(mortgagor),在這情況下,部分銀行可以借足6成。

部分銀行容許申請人不簽表格一,不會查看環聯(TU)的樓按部份,其他按揭的每月還款因而不用計算在壓力測試中。但只可借5成。

 【注意:就算身上有背負著按揭,400萬以下物業仍然有機會可以借90%,而600萬以下有機會借80%。】

資產審查 按揭成數

沒有工作人士,或只得一間現契物業想翻按,一般可以借樓價25%,但有某些銀行可借足4成,歡迎聯絡我們查詢。

1000萬以上物業,如行資產的話,最多是借4成,物業用作出租或自住用途都可以。行入息最多是借5成,只比行資產少一成。工商物業行資產審查,最多可借4成,有按揭在身,就再扣減一成至最多3成。

馬上聯絡我們建國事務所 +852 3101 7263 或 Whatsapp +852 6227 7662

 

 

 

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