【✔️2021公務員按揭攻略】最齊首期貸款, 供樓津貼福利介紹- 建國事務所

2021公務員買樓按揭攻略

閱讀時間: 5分鐘

 

2021最新公務員及專業人士按揭攻略

香港公務員享有優厚的房屋福利,首期貸款及供樓津貼。舉個例子: 若您是新入職公務員,便享有津貼期為10年的每月固定供樓津貼,最多為月薪的11%,實際百分比視乎薪級而定。

當你申請按揭時,供樓津貼的收入會被記錄到銀行月結單内,這些津貼可被視為入息一部分,計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試之中,令您貸款及買樓能力增加,這每月1,000元供樓津貼的美妙之處,舉個具體的例子說明: 以30年還款期計算,可以借多約10.4萬元,實在不錯。

現時新入職公務員,都是收取固定百分比津貼,固可自由選擇H按或P按。2000年6月前入職公務員,由於仍是受制居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS),一般都是採用P按,以盡取津貼上限。

獲得供樓津貼後,申請按揭同樣可獲送掛鈎按息的高息戶口(Mortgage-link),所選用的Mortgage-link不應選擇「派息在本金扣減」類型,應選擇「直接派息」,現時大部分銀行均提供後者。而無論是取首期貸款或供樓津貼,均需要庫房批準。庫房批核的時間最長可以是60天,因此簽臨約買樓時,要向賣家爭取三個月成交期,以策萬全。

另一項房屋福利—首期貸款,其上限為24個月月薪,最長還款期為10年,息率會低於銀行利率。但必須要注意,就算向庫房借,銀行批核按揭時,也會將每月還款額計入壓力測試。

另一樣須注意的事,若果借款人向按證公司申請高成數按揭,就不能申請首期貸款,兩者只能擇其一。用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年,首期貸款最長只是10年,但後者按揭利率比前者低。魚與熊掌也,不可兼得,申請人要作出取捨。

若選擇首期貸款,兩年後想轉按,需要取得政府同意書,但不能加按套現,及延長還款期。相反,透過按揭保險計劃申請高成數按揭,轉按時則沒有這些限制。

 

香港公務員按揭福利

以長遠考慮,比較推薦按揭保險計劃,因為轉按之後可以套現投資,也可賺取現金回贈。近來,雖然大銀行削減現金回贈率,但中小銀行仍提供最高2.45%,但需要扣減按揭成數上限。

最終選擇借首期貸款的業主,有一重點要注意,要向賣家爭取3個月成交期(一般是60日),因為申請首期貸款需時,最長是2個月,預留較充裕時間,便毋須擔心成交期死線。

醫管局以及其他部門的特殊福利

以上篇幅已介紹如何有效利用公務員的優厚房屋福利,例如首期貸款以及供樓津貼,去配合財技令按揭獲益最大化。以下主要介紹醫管局及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。

現時醫管局新入職人員,有兩種房屋福利可供選擇: 分別是購屋貸款利息津貼計劃(HLISS,最高可達月薪6%,視乎薪級而定)及5%現金津貼計劃,兩者之中只能擇其一。比較推薦後者。因申請HLISS後轉按,要取得醫管局的同意書,而且不能套現和延長還款期,嚴重限制了未來利用物業套現來增加被動收入的機會,屬較差的理財工具。

5%現金津貼計劃之美妙,在於津貼可以計算入息,令借款能力及買樓能力增加,讓您有可能買更貴的樓。而且這個津貼計劃可以申請H按,而HLISS只能夠申請P按。

公務員H按優勢

雖然現時H按已經頂盡封頂利率,對比P按已經無價格優勢,但長遠H按則彈性較高。此外,採用5%現金津貼計劃,兩年後轉按套現,無須向醫管局申報;但HLISS轉按需要向醫管局申報,不可以套現,也不可以延長還款期,基本上無任何彈性。

水務署、消防處或其他紀律部隊,都有所謂「遮仔會」(儲蓄互助社),其儲蓄年利率高達3厘至4厘。有紀律部隊的人問,如果每月定期去遮仔會儲錢,政府出糧時會自動扣除,是否會影響供款與入息比率(DSR)?

銀行計算壓力測試,會以實際薪金計算,不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此,供遮仔會既可享高息,亦不會影響借款能力。但是,如不是儲蓄,而是從遮仔會低息借貸,每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫,但從糧單上顯示便一覽無遺。

紀律部隊可享用宿舍。紀律部隊朋友可能會有疑問,選擇住宿舍後,再買樓時便不能申請6成以上高成數按揭(高成數按揭前提是必須自住)?宿舍已經是自住物業,按證公司會否認為新買物業不是自住,而拒絕批出高成數按揭?

答案是不會的。宿舍及自住物業並非魚與熊掌,只要樓價是1000萬元或以下,可以申請高成數按揭,亦無須放棄宿舍。可以既住宿舍也買物業。

但要注意,選擇宿舍便不可以獲得其他公務員同樣享有的首期貸款及供樓津貼,因不能享有雙重福利。另外,退休時如果有物業在身,就不能申請公屋。

最後,公務員有種津貼叫署理津貼(acting allowance),銀行會視這筆資金作為入息。如果準業主未能闖過壓力測試,需要署理津貼幫忙,便可到這些銀行申請按揭。

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