【✔️2021二手樓買賣, 查凶宅】香港按揭懶人包 - 建國事務所

二手樓買賣程序,睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭詳解

閱讀時間: 5分鐘

 

二手樓買賣程序,睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭詳解

 

 

 

買二手樓的10個步驟

 

1. 進入代理行搵盤,要簽署睇樓紙:

http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform4_result.pdf

2. 參觀物業:

留意座向、景觀、起居生活細節、外部環境及鄰居等

3. 留意單位是否凶宅

https://www.property.hk/unlucky.php

4. 進行查冊

https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp

5. 簽署臨時買賣合約及交細訂

 

6. 十四天後,往律師樓簽署正式買賣合約及交大訂,律師協助業主打釐印

https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

7. 承造按揭,可透過按揭中介協助

 

8. 銀行商討按揭條款

按揭成數、按揭年期、按揭息率、罰息期、現金回贈

9. 購買火險、家居保險

 

10. 成交前驗收單位,簽定轉讓契約後銀行放款

 

 

買賣二手樓洗費:

 

1.首期: 樓價10%

2.經紀佣金: 樓價1%

3.律師費: 5000-10000元

4.印花稅: 100元至樓價4.25%不等,視乎樓價釐訂 

   (傳送門:https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm)

5.管理費、屋苑維修基金

6.律師查契費用 (視乎情況)

 

 第一步: 簽署「睇樓紙」

要在二手市場尋找盤源,最直接就是走入代理行。通常有意放盤的業主,往往會把樓盤委託代理放賣。然後代理行會主動介紹盤源,然後聯絡業主安排上門睇樓。

根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,不論是租是買,逢是經持牌代理帶上單位睇樓的客户,睇樓前,持牌代理必須與睇樓客戶簽署「地產代理協議」,亦即「睇樓紙」。

這份「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件,會列明所參觀的單位,以及一旦成交後,所需要支付的佣金,並聲明出,究竟代理是為準買家及業主兩方行事,抑或純粹為準買家所行事。

假如你簽了「睇樓紙」後,但在三個月內再透過其他代理購入單位,可能會被代理追溯佣金。所以為了保障自己,應要小心記錄曾經參觀的單位。

簽署睇樓紙要點:

  • 具法律效力,為委託代理行事的一份文件
  • 列明成交需支付佣金、及代理與買賣雙方關係
  • 某一時段內只能透過該代理已參觀單位

 

第二步: 參觀物業

參觀物業時,準買家除了要特別留意單位座向、景觀外,一些微細的事項往往容易被忽略,例如外部環境是否鄰近垃圾收集房、鄰居有沒有飼養寵物、間隔有沒有橫樑壓頂、單位手機訊號是否接收完善等,種種因素都對日後起居會有影響。

首置客資金一般比較有限,就更留意內部裝修是否企理。如遇「化妝樓」需大執,就要花很多額外錢。所謂「化妝樓」,就是上手業主只作簡單粉飾,並用一些簡單裝修來遮蓋單位的缺陷,例如最常見漏水問題、全屋牆身内的電線老化等,都比較容易被忽略。

  睇樓注意事項:

  • 單位座向、景觀、間隔是否合意
  • 留意屋外周邊情況,如是否類近垃圾收集房、電梯位、鄰居有沒有飼養寵物
  • 望望單位外牆
  • 檢查洗手間天花、廚房漏水問題

受制於近年「額外印花稅」,規定購入單位後三年不可轉售,導致不少二手業主也不願意放賣,令代理行的「鎖匙盤」(將鎖匙留在代理行的交吉物業)也是所剩無幾。大部份單位都屬於「連租約」物業。所謂「連租約」物業,就是現時仍有租客租住的單位。

由於仍有住客租住,代理行未必能安排準買家睇目標單位。可能會游說買家睇平面圖、或參觀相類近開則的單位,令準買家未能勘察到室內狀況;另一重點是,購入「連約」物業,銀行會視為投資性質,會影響按揭計算及首期要求,按揭會較「交吉」物業所嚴謹,所以準買家必須問清楚,單位是否在可以「交吉」出售。

連租約物業注意事項:

  • 有租客仍租住的物業
  • 準買家只能看平面圖、或參觀相類近開則的單位
  • 「連約」物業會被銀行視為投資物業,按揭計算及首期要求較嚴

 

第三步: 進行查冊

參觀單位完畢,如準買家覺得單位合意,代理便開始跟業主進行洽談,並協助準買家進行查冊等手續。查冊可大概了解整個單位的買賣背景。除了代理協助查册外,自己亦可進行查册,可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件,輸入地址之後,透過信用卡繳付就可以電郵接收,每份文件收費港幣15元。

部份資料在查册中仍不能掌握,例如單位是否凶宅等。坊間的凶宅網,但內裡資料卻未必齊全及準確;現時市場上對凶宅,並沒有系統性的定義,準買家問代理或管理員,大概也只能得到迴避問題的答案。但據業內人士透露,向華資銀行查詢單位估值或許是個不錯的方法,因為一般華資銀行,對凶宅比較保守,如果他們不願意估價,代表單位出事機會高。

查冊重點:

  • 可透過代理協助、或自行在土地註冊處網上進行
  • 未必可知道單位是否凶宅
  • 凶宅與否需透過銀行估價來評估

 

 

第四步: 簽署臨時買賣合約及正式買賣合約

在買賣雙方的議價過程中,有時業主未必會現身,所以代理可能會要求買家先單邊簽好一份「臨時買賣合約」,再經由代理親身交往業主加簽文件。要留意,代理要求準買家交出訂金時,訂金最好交予律師託管,以免業主收訂後失蹤。

多數「臨時買賣合約」會列明雙方擬定的價錢,所支付的訂金,以及簽署正式買賣合約的時間、及實質成交日期。要注意,若單位内附設裝修或傢電,準買家謹記在合約內列明,牌子及型號也要列清楚,以及拍照作記錄,以防在交樓前被業主掉包。另外,有些屋苑會作大維修,究竟費用是由買方,賣方承擔,也必須在合約內列明清楚。

目前新冠肺炎疫情肆虐,買賣雙方有機會在簽訂臨約之後被隔離,地產代理監管局建議,雙方可於臨約加入「新冠條款」。指明一旦買賣任何一方、或律師被強制隔離,雙方可進入寬限期,變相會延長交易期,及訂立廢除交易的安排。

一般交付的第一筆訂金,俗稱「細訂」,金額就是樓價3-5%之間。謹記要確保户口内有足夠現金,否則一旦彈票,可構成取消交易的藉口,而被業主追溯賠償。至於落訂金額高低,則視乎買賣雙方協議,及當時樓市環境變化。

雖然「臨時買賣合約」是具有法律效力,但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內,若任何一方反悔,只需賠償雙倍訂金,及支付買賣雙方代理佣金便可以。有時遇著樓價急升時,準買家為防業主出售後反悔,往往會提高訂金比例,藉此增加業主反悔代價。另外,以防任何一方取消交易,部份人會要求在「臨時買賣合約」上,加上「必買必賣」條款,意指買賣雙方必須完成交易。

準買家要留意,突然反悔取消交易,除了要賠償業主的訂金外,也要支付買賣雙方的律師費、及經紀佣金,同時業主有權將單位重售並追收差價。舉例,如原本雙方協議成交價600萬元,但準買家反悔取消交易,其後若業主出售單位時,僅以580萬元售出,該20萬元的差價可向上手買家追討。

臨時買賣合約要點:

  • 列明雙方擬定的價錢、支付訂金、成交日期
  • 單位附設裝修或傢電要列明,愈詳細愈好,並拍照作紀錄;以及大維修洗費負擔
  • 簽約後繳交3-5%細訂,最好交由律師樓托管
  • 十四日內反悔要賠雙倍訂金、支付買賣雙方佣金

 

第五步: 承造按揭

一般在簽署「臨時買賣合約」後的十四天,雙方便會前往律師樓簽署「正式買賣合約」。

業主要準備好俗稱「大訂」,大訂即是扣除細訂後、樓價餘額的一成,以支票形式交予律師樓。

律師會幫助買家為文件打釐印費,而首次置業買家只需繳交「第一標準」第二部份的稅率而定,準業主也要預備相關金額的支票。

在簽定「臨時買賣合約」之後,準買家已經可往銀行承造按揭,可以到附近的銀行查詢,或透過按揭中介公司協助。

按揭中介公司的主要工作是協助準買家「格價」,提供現時哪間銀行按揭息率牌價較優惠、準業主可以承造的按揭成數等資訊,並協助計算。透過按揭中介申請按揭不需要繳付手續費。按揭中介在成功轉介申請人承造按揭後,銀行會支付按揭中介的佣金,而申請人是無需付費的。

坊間現時有幾間主要按揭中介代理,另外,近年也有一些標榜高回贈的轉介公司冒起,準買家可自行選擇。

 

按揭中介公司:

  • 協助格價工作
  • 計算準買家按揭成數及供樓負擔
  • 不用向準業主收取手續費

 

第六步: 選擇按揭計劃

準買家在承造按揭時,要預備所需要的首期,銀行會計算最高按揭成數、按揭年期、及按揭息率。有些準買家需要在傳統按揭上,申請更高成數的按揭,銀行也會協助申請按揭保險。而在按揭息率上,準買家需要選擇「H按」或「P按」。

 

「P按」

「P按」就是PRIME RATE的意思,中文是「最優惠利率」。由於聯繫匯率下,香港息口跟隨美國走動,故美國降息或加息,也會影響銀行下調或上調最優惠利率,而影響到供款額,一般而言,選用「P按」的供款是比較固定的。

 

「H按」

「H按」是HIBOR的意思,中文是「銀行同業拆息」。這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率,是銀行資金成本的一種表現。因此銀行貸款予買家,必須在「H」以上,加徵一個百分比來賺取客戶利潤,舉例以現時H+1.24厘計算,銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。

H按一般都會有封頂息率,在銀行激烈競爭下,現時大部分H按計劃的封頂息率都與P按息率相若,在目前全球低息環境下,本港銀行拆息都維持低企,令H按有減息優勢,所以目前H按優勢仍大於P按。

 

另類選擇: 定息按揭計劃

2020年度的《財政預算案》,財政司司長陳茂波就宣布夥拍香港按揭證券公司提供10-20年期的「定息按揭試驗計劃」,其後把10年、15年及 20年的息率下調至2.55厘、2.65厘及2.75厘,每宗住宅貸款上限1,000萬元,借款人不用進行加息壓力測試,卻為新盤轉按開啟方便之門。「定息按揭」是一種較偏門的選擇。選這種按揭的人,一般是擔心供樓利息突然大幅波動,而寧願在特定期內鎖定按揭息率。但由於息率較高,故初期市場採用的興趣不大。

 

什麼是「按揭儲蓄掛鈎計劃」(MORTGAGE LINK)?

有些銀行會提供準業主一些現金回贈,以獎勵業主選用該銀行。現金回贈根據金管局規定,最高為貸款額的1%。某些按揭中介為了搶生意,不惜在現金回贈以外,就將原本銀行給予公司的佣金回贈給準業主,令準業主有額外現金,作為吸引客戶的方法。

另外,銀行也會跟準業主商討「罰息期」。為了保障銀行的收入,若按揭借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行都會向借款人收取手續費。最常見會設兩至三年罰息期,以三年罰息期計,首年內提早還款要付貨款額3% 手續費,第二年2%,第三年1% 。近年很多業主也會頻頻將物業轉按,以賺盡優惠,用時爭取更有利的按揭條件,但罰息期內轉按,就顯得不划算。

銀行在提供按揭時,多數還會送「火險」及「家居保險」。

火險(Fire Insurance),為「樓宇結構險」或「樓宇全險保障」的簡稱, 它的保險範圍只有保障樓宇本身的結構。而樓宇結構例如地板、天花板、門窗及「購買時已有的裝修」都包含在其中,但並沒有保障屋內的財物損失。部份管理公司已為整個屋苑購買了「火險」,準業主就可省卻該筆費用。

家居保險和火險最大的不同在於:火險只保障樓宇結構、而家居保險的保障範圍則涵蓋家居財物,如金錢、收藏品、傢俬、家庭電器、家居裝修等因意外而導致之損失。

要留意,部份銀行表示送的「火險」或「家居保險」,是指贈送第二年的保險,藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。另外,「家居保險」也可向各種保險公司購買,準業主可視乎保額及保障範圍,自行向保險從業員查詢作出選擇。

 

「MORTGAGE LINK」

申請按揭時,部份銀行會額外提供一個名為「MORTGAGE LINK」的戶口,是一個用客戶存款,抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口,一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。這種戶口也有分兩類,一種直接收取利息;而另一種則用利息來扣減本金。

 

銀行提供的優惠:

  • 送火險或家居保險
  • 現金回贈: 最高為貸款額1%
  • MORTGAGE LINK戶口

 

第七步: 成交日

一般而言,成交期在半個月至一個月左右,在這期間之內,準業主多數有兩次入屋檢查的機會,部份銀行亦可能會視乎個別按揭審批,決定是否需要派專員上門作估價及實地視察。在成交前準業主也可前往單位覆檢一次,建議最好在收樓前一天才進行,以縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期,避免上手業主在單位內「亂攪」。

正式成交的當天,買賣雙方的律師樓在審核樓契無誤,做好管理費對數安排之後,如果沒有問題,便會簽定「轉讓契」。律師亦會通知銀行放款找清餘額,之後準業主便可正式收鎖匙入屋,業主便可以開始籌備裝修的工作。

 

成交日注意事項:

  • 收樓前一天進行驗樓
  • 律師樓對數及簽定轉讓契
  • 律師樓會安排銀行放款
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